Silbrig scheinende Fassade des Gebäudes Neuer Zollhof Nr. 2 Architekt Frank Gehry
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Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Harald Verch
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Der Verkehrswert ist gleich dem Marktwert

Es ist der Preis, der unter normalen Umständen für eine Immobilie gezahlt werden würde.

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert. Dort heißt es:

 

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

 

D. h. in einer Verkehrswertermittlung sollen die Marktverhältnisse an einem bestimmten Stichtag abgebildet werden. Ungewöhnliche Grundstückskaufverträge (z.B. unter Verwandten) sollen bei der Ermittlung des Verkehrswerts unberücksichtigt bleiben.

 

 

Immobilienwertermittlungsverordnung

 

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschreibt drei normierte Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts. Sie ist den nach § 192 BauGB eingerichteten Gutachterausschüssen für Grundstückswerte zur Anwendung vorgeschrieben. Die in der ImmoWertV beschriebenen Verfahren und Begriffsdefinitionen werden in der Fachliteratur und in der Rechtsprechung als Standard anerkannt (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl., 2014, S. 517, Rn. 5)

 

Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV)

 

Das Vergleichswertverfahren ist geeignet für die Ermittlung des Verkehrswerts bei Objekten, für die eine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte zur Verfügung steht, z.B. durch die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses. Auch Vergleichsfaktoren können hier zur Anwendung kommen, um aus dem Ertrag oder der Größe des Objekts den Verkehrswert zu ermitteln (§ 13 ImmoWertV).

 

Ertragswertverfahren (§ 17 - § 20 ImmoWertV)

 

Objekte, bei denen die Erzielung einer Rendite üblicherweise das Kaufmotiv ist (z. B. Mehrfamilienhäuser und Büroimmobilien), werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Hierbei wird der Verkehrswert aufgrund von marktüblich erzielbaren Erträgen ermittelt. Der Rechenweg wird in § 17 der ImmoWertV beschrieben. Maßgeblich wertbestimmende Parameter sind der Rohertrag (marktübliche Miete) sowie der Barwertfaktor, der sich aus der Restnutzungsdauer sowie dem Liegenschaftszinssatz errechnet. Bei der Anwendung der Liegenschaftszinssätze des örtlichen Gutachterausschusses ist auf die Modellkonformität zu achten, da nur so der veröffentlichte Liegenschaftszinssatz zum Verkehrswert führen kann.

 

Sachwertverfahren (§ 21 - § 23 ImmoWertV)

 

Der Sachwert eines Grundstücks wird aus den Herstellungskosten und dem Bodenwert ermittelt. Für die Ermittlung der Herstellungskosten gibt es das Rechenmodell der NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010), die auf den Wertermittlungsstichtag per Indexierung hochgerechnet werden. Danach erfolgt ein Abzug je nach Gebäudealter. Die Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt durch Sachwertfaktoren, die vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlicht werden. Das Sachwertverfahren eignet sich für Objekte, die üblicherweise zur Eigennutzung erworben werden (z. B. Einfamilienhäuser).

 

Sollten Sie noch Fragen zur Ermittlung des Verkehrswerts haben, können Sie mich gerne anrufen oder eine E-Mail schreiben.

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